Gevelwerken in het appartementsgebouw: wie betaalt de balustrades?

Als bij werken aan de gevel van de residentie, de privatieve balustrades moeten vervangen worden, dan zijn de kosten daarvan a) voor de privatieve eigenaars of b) ten laste van de VME ?

 Op het jongste CIB-vastgoedcongres resulteerde deze vraag in een nagenoeg exact gelijke verdeling van de zaal.

En dat is precies ook de huidige stand van de rechtspraak in deze materie: de feitenrechters vellen sterk wisselende vonnissen, en een tranchering door ons hoogste gerechtshof blijft voorlopig uit.

Wat speelt er juist en hoe ga je hier als syndicus best mee om?

Kamp ‘privatief blijft privatief’

De eerste strekking in de rechtspraak is van mening dat als er werken aan privatieve onderdelen gebeuren, ook al is dit in het kader van werken aan gemeenschappelijke delen, deze kosten privatief moeten worden gedragen. Dit betekent dat eigenaars met een balustrade per lopende meter moeten betalen, terwijl eigenaars van bijvoorbeeld het gelijkvloers die geen balustrade hebben, niet zullen moeten bijdragen.

Deze visie baseert zich op de tekst van de appartementswet. In 2010 werd de bevoegdheid voor de algemene vergadering in de wet ingeschreven om, mits bijzondere motivering, werken aan bepaalde privatieve delen te mogen verrichten wegens economische of technische reden. Dit kwam er nadat het Hof van Cassatie in een arrest van 1 april 2004 de dualistische insteek van ons appartementsrecht op scherp stelde en verklaarde dat de VME wel degelijk enkel voor gemeenschappelijke delen bevoegd is, en niet kan beslissen om zelf werken aan privatieve delen te doen ook al kadert dit in het belang van de gemeenschappelijke delen. Omdat dit praktisch niet werkbaar was, kwam de wetgever tussen.

Bij de invoering van deze bevoegdheid voor de algemene vergadering, werd echter ook uitdrukkelijk in de wettekst op genomen: “Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars”. Deze zinssnede geeft voor heel wat feitenrechters de doorslag dat de algemene vergadering wel kan beslissen om zelf werken aan privatieven te doen, maar dat dit de kostenverdeling niet verandert.

Kamp ‘gemeenschappelijke kost want gevolg van gemeenschappelijke werken’

De andere strekking meent dat er andere rechtsgronden spelen op basis waarvan de kosten van werken aan privatieve onderdelen die noodzakelijk zijn door werken aan de gemeenschappelijke delen, toch gemeenschappelijk ten laste moeten worden gelegd. Concreet zal dit resulteren in een verdeling volgens aandelen, en dat betekent dat ook eigenaars zonder balustrade bijdragen.

Qua rechtsgrond wordt doorgaans burenhinder aangehaald: eigenaars van aanpalende eigendommen moeten het evenwicht tussen hun eigendommen respecteren door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overschrijdt. Zoniet, moeten ze op passende wijze het evenwicht herstellen. 

De foutaansprakelijkheid wordt evenzeer aangehaald: wie schade veroorzaakt aan een ander moet die vergoeden.

Ook het ‘ladderrecht’ dat een eigenaar toegang geeft tot de naastgelegen eigendom als dit nodig is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, en waarbij de nabuur recht heeft op vergoeding indien er schade is, lijkt aan te sluiten bij dit idee.

Extra nuance in geval van sterke waardevermeerdering ?

Als het privatief onderdeel in slechte staat is en naar aanleiding van de gemeenschappelijke werken geheel vernieuwd wordt, kan er een aanzienlijke waardevermeerdering ontstaan voor de privatieve eigenaar. Ook dit kan dan een element zijn in de discussie over de kostentenlastelegging, omdat er een zogenaamde ‘ongerechtvaardigde verrijking’ optreedt.

Hoe ga je hiermee om als syndicus?

Zolang deze juridische onzekerheid blijft duren, is het als syndicus alvast aangewezen om bij renovatieprojecten een uitdrukkelijk agendapunt op te nemen over deze kwestie. Zo kan het debat binnen de VME gevoerd worden, en al dan niet een consensus gevonden worden om de ene of de andere strekking te volgen. Het is daarbij niet uitgesloten dat de vergadering tot een compromis komt en de kosten bijvoorbeeld bij helften verdeelt tussen de VME en de privatieve eigenaar, in het bijzonder als het privatief onderdeel een aanzienlijke waardevermeerdering krijgt.

Voor notarissen en projectontwikkelaars geldt de warme aanbeveling om in nieuwe aktes een uitdrukkelijke clausule op te nemen die aangeeft hoe de kosten ten laste gelegd zullen worden bij deze kwestie.

Frede Van In
Advocaat Reallegal
CIB-huisadvocaat

Dit artikel verscheen ook in de CIB-nieuwsbrief en op de CIB-community App